Kdy vložit dům do majetku firmy lékaře

Lékař zakoupil letos vilku, kterou hodlá využívat částečně jako ordinaci (přízemí) a rovněž k bydlení (1. poschodí). Domek koupil na hypotéku jako soukromá osoba a není prozatím vloženo do obchodního majetku. V letošním roce již započal se stavebními pracemi - oprava střechy za 379 000,-. Střechu a hromosvod prováděla firma, ostatní práce brigádníci na dohody o provedení práce.V příštím roce budou práce pokračovat a není předpoklad kolaudace.

Prosím o radu, co a jak zaúčtovat do nákladů a kdy je nejvhodnější (z hlediska optimalizace daní) vložit nemovitost do majetku firmy. Domnívám se. že střecha bude technickým zhodnocením, nikoliv opravou - byla zabudována střešní okna, která původně ve střeše nebyla, jinak ke změně nedošlo. Mzdy brigádníků bych dala do nákladů ihned po vložení objektu do majetku (DPP).

Není mi ale zcela jasné, kdy mohu domek do majetku vložit? Až po dokončení celé rekonstrukce? To bych do nákladů za rok 2012 nedostala vlastně nic? Lékař vede DE.

Odpovídá Pavel Vítek, daňový poradce č. 2756 z daňové a účetní kanceláře DATES.

Dobrý den.

Předpokládám, že lékař podniká jako fyzická osoba a tak budu koncipovat odpověď.

Nejvhodnějším způsobem, jak postupovat je vložit nemovitost od samého počátku do „obchodního“ majetku podnikatele. Provedete to tak, že o majetku začnete účtovat nebo vést daňovou evidenci. Dokud nebude majetek způsobilý k užívání (tj. v případě rekonstrukce s nutností kolaudace zkolaudován nebo bude vydán souhlas s jeho užíváním, účtujete všechny výdaje do pořízení majetku. V případě majetku způsobilého k užívání tomuto majetku založíte kartu dlouhodobého hmotného majetku a můžete jej začít odepisovat. Poté můžete rozlišovat, co jsou výdaje jako opravy a údržba a co je jeho technickým zhodnocením které budete též odepisovat.

Pokud jde o uplatňování výdajů, jakými jsou odpisy či uplatnění nákladů na opravy a údržbu, pak doporučuji následující:

1. Stanovte si poměr užívání majetku pro soukromé a podnikatelské účely například poměrem podlahových ploch užitných místností dle způsobu užití (byt versus ordinace). Z tohoto poměru uděláte koeficient, kterým budete krátit odpisy nemovitosti i výdaje na její společné části.

2. Vymezte jasně prostory, sloužící výhradně k podnikání (ordinaci). Opravy týkající se těchto prostor budete uplatňovat jako výdaje v celém rozsahu (příkladně vymalování prostor ordinace).

3. Domluvte s lékařem i to, že by bylo vhodné, při rekonstrukci myslet na co největší samostatnost prostorů, z pohledu měření dodávek vody, plynu či energií. Pokud například dodávku tepla nebo náklady na lokální vytápění nemovitosti nelze oddělit samostatným měřením, rozdělíte je poměrem. Horší je to se spotřebou energie nebo vody, kde to nemusí být zrovna výhodné a bude nutné si stanovit ale i obhájit poměr jiný. Například u energie dle příkonu a doby užití instalovaných spotřebičů. Samostatné nebo alespoň podružné měření pro stanovení skutečné spotřeby je proto mnohem vhodnější.

Nazapomeňte i na to, že úroky z hypotéky vztahující se k podnikatelské části objektu (poměrnou část) si můžete uplatnit přímo jako výdaj a o zbylé úroky, budou-li se vztahovat k části objektu sloužící k bydlení lékaře, pak můžete snížit přímo základ daně.

V Hradci Králové dne 11.12.2012

Pavel Vítek

Daňový poradce č. 2756

Daňová a účetní kancelář DATES

www.tribune.cz

Zdroj: Daňová a účetní kancelář DATES